分譲マンションにおける管理費の役割と考え方

こんにちは。分譲担当の村上です。

私の担当している物件の決算は年明け後、順番にやってきます。

そして3～5月にかけて総会シーズンに突入し、忙しさがピークを迎え、終わるころには

コルチゾール限界突破で体が小さくなるという悲しい状況が毎年起こります…（言い過ぎ

かな？）どういうことかは、「チャッピー」にでも聞いてみてください！

さて、これまで3回に渡り、修繕積立金をテーマに取り上げてきました。

修繕積立金は、将来必要となる大規模修繕工事や設備更新に備えるためのお金ですが、

日々の管理を支えているのは、もう一つの柱である「管理費」です。

修繕積立金と管理費は、それぞれ役割の異なるお金であり、どちらか一方だけを考えてい

ては、安定したマンション管理は成り立ちません。

今回は、そのうちの「管理費」に焦点を当てていきます。

管理費は、共用部分の日常的な維持管理を行うためのお金です。

具体的には、管理員業務、共用部の清掃、設備の点検や軽微な修理、共用部の光熱費、管

理会社の管理業務費などに充てられています。

修繕積立金が「将来の大きな工事」に備えるお金だとすれば、管理費は「今の暮らしを安

全かつ快適に保つためのお金」と言えます。

管理費は毎月一定額が入るため、安定しているように見えますが、実際の現場では必ずし

も収支バランスが保たれているとは限りません。

私が担当しているマンションの中にも、人件費や点検費用、光熱費の上昇などを背景に、

管理費の支出が収入を上回りつつある物件、マイナスに逆転している物件が見受けられま

す。

（物件ごとに総戸数や、収入に対する支出項目の内容・金額が異なるため、状況は様々で

す。）

このような状況が続くと、例えば、清掃頻度の見直しや点検内容の縮小などを検討せざる

を得なくなり、結果として管理品質や居住環境の低下につながる可能性があります。

管理費の収支が厳しくなっている場合でも、管理会社としては、いきなり値上げを前提に

考えるわけではありません。

まずは現在の業務内容や契約条件を整理し、無理や無駄がないか、削減できる部分がない

かを確認します。

その上で、

・継続すべき業務

・見直しが可能な業務

・削減すると将来的なリスクが高まる業務

上記内容を整理し検討を進めていきます。それでもなお、管理費の不足が見込まれる場合

には、将来を見据えた選択肢の一つとして、管理費水準の見直しを検討する必要が出てく

ることもあります。

管理費は、できるだけ安く抑えればよいというものではなく、マンションの規模や築年

数、管理内容に応じた適正な水準を維持していくことが重要です。

収支バランスが崩れ始めている段階で現状を共有し、早めに検討を行うことで、急激な変

更や住民負担の増加を避けることにもつながります。

管理会社としては、日々の管理業務を支える管理費について、現状と将来の両方を見据

え、引き続き、現場の状況を踏まえながら対応していきたいと思います。