修繕積立金の見直しが必要な理由について

こんにちは。分譲担当の村上です。

最近、暑がりになった？し、社長にも筋肉あるからだよ、と。ちょっと調べてみました。

筋肉量多めだと、基礎代謝が良い分、発熱量があるから熱くなりやすいらしいです。

また筋肉は熱を生み出しやすいのも理由らしいですよ～！

さて、今回は担当しております物件でも懸案事項となっておりますが「修繕積立金」につ

いてです。

マンションの資産価値を維持するために欠かせない修繕積立金ですが、近年、工事単価や

人件費の上昇が続き、従来の計画のままでは資金が不足するケースが増えています。

今回は修繕積立金の基本から、直近の建設コスト動向を踏まえた課題と対策についてご紹

介します。

修繕積立金は、外壁補修や屋上防水、給排水管更新、大規模修繕工事等の各修繕工事のた

めに積み立てるお金です。管理費とは別会計で、将来の建物維持の“備え”になります。

積立方式には主に以下の2種類があります。

■均等積立方式：入居当初から一定額を積み立て、急な負担増を避ける方式。

■段階増額方式：新築時の負担を抑えるため、一定期間ごとに増額していく方式で、多く

　　　　　　　　採用されていますが、増額時に合意形成が難しくなる傾向があります。

ここ数年の大きな変化として、建設コストの上昇があります。

■建材価格：鋼材や塗料、防水材など原料高騰で上昇

■人  件  費 ：職人不足等により人件費が右肩上がり

■工事全体 ：10年前と比べて大規模修繕費用が2～3割増しになる例も珍しくない

例えば長期修繕計画の見直しをしてから時間が経つ場合、昨今の情勢の変化に伴い、当初

想定よりも大幅に工事費が膨らみ、積立不足が一気に表面化する可能性があります。

資金が不足すると、

・大規模修繕工事の延期 → 劣化進行、外壁落下や漏水のリスク

・各共用部設備の更新不全→重要な設備や費用のかかるものの更新が遅れる

・計画外の臨時徴収 → 住民の負担増加と不満（担当物件では無いですが、避けたい…）

・建物の資産価値低下 → 売却価格にも影響

例えば上記のような問題につながります。工事費が上がる時代だからこそ、積立金不足の

影響はより深刻です。

今後の対応として重要なのは、長期修繕計画の定期見直し（少なくとも5年ごと）や、最

新の工事単価を反映したシミュレーション増額幅を段階的に設定し、住民負担を平準化

し、グラフや将来予測を用いた分かりやすい説明をすることで、住民の皆様の理解を得る

ことです。

特に住民説明の場では「今のままでは不足する」「工事費が上がっている現状」を数字で

見せることが理解につながります。（それでも値上げは納得しがたいものですけどね）

修繕積立金をめぐる課題は工事費高騰だけではなく、計画の見直し方や時期、合意形成、

マンションの規模や世代構成といった要素が絡み合っています。だからこそ、特定の要因

に偏らず、全体をバランスよく捉えた上で対応を考えることが大切です。

（言うは易し、実際問題一定数の反対は避けられない…）