外部管理者方式の導入について

こんにちは。分譲担当の田中です。

今日は昨年くらいから国交省ガイドラインの公表やマンション管理適正化法改正案の閣議決定などで示されつつある『外部管理者方式』について触れてみたいと思います。

マンション管理方式として区分所有者以外の者が管理者（理事長）となる管理方式のことを「外部管理者方式」、特に管理業者が管理者となる方式のことを「管理業者管理者方式」と呼称します。

外部管理者方式自体は悪いことではなく、適正な形で採用されれば昨今の分譲マンションにおける２大問題（区分所有者の高齢化・役員担い手不足）解決の選択肢の一つになり得ます。

しかし実際にはマスコミ等でも度々報道される通り、一部の管理会社による問題が顕在化する事に対してお国へ区分所有者や管理組合から抗議の声が大きくなり、管理組合のためにできる限りリスクを減らす方策が議論され外部管理者方式ガイドラインが令和６年６月７日に国交省より公表されました。

さらにガイドラインはあくまでも目安で法的拘束力はないため、ガイドラインを守らない業者対策として令和７年３月４日にマンション管理適正化法改正案において、管理業者管理者方式んじ関する規制が盛り込まれることとなりました。

■メリット

・言うまでもなく、管理者（役員）の担い手不足の解消となる

・区分所有者の負担軽減につながる

■デメリット

・外部管理者への報酬等管理組合支出が増える

・管理組合と管理者との自己取引における利益相反が生じる可能性が高まる

・マンション管理に対する区分所有者の関心低下につながる恐れがある

■懸念事項

外部管理者方式は一度導入すると事実上「後戻りが困難」になると思われます。

外部管理者方式を導入した事例を見てみると、多くが理事会を廃止する「総会監督型」です。理事会が無くなれば基本的には区分所有者同士で意見を交換する場が無くなり、役員になる機会も無くなりますので、区分所有者主導で話し合う事が無くなってしまう可能性があります。

間違いなくこれからのマンション管理業界の新たな波紋となる事案であり、上記のような「後戻りが困難」となる懸念事項も潜んでいるからこそ、導入を検討している又はせざるを得ない管理組合様からの相談があった際には、外部管理者方式導入のメリット・デメリットをきちんと説明できる準備を管理会社として持っておかなければならないと思います。