この春の空室対策を考えよう

　年に一度の春のシーズンに入りました。もし空室をいくつか抱えておいででしたら、その部屋は遅くとも３月初めまでに決めたいものですね。今回は「この春の空室対策」についてお届けします。

　空室に入居申込みをいただくためには、まず「お部屋を見てもらう」ための工夫が大事です。多くのお客様にお部屋を見てもらうために何をすべきでしょうか。３つのチェックポイントを説明いたします。

　このブログをお読みのオーナー様のことを「オーナー」と呼ばさせていただきます。

　まず、オーナーの物件がどのようにネット上に登録されているかチェックしてください。方法は、オーナーが部屋を探すお客様になったつもりでネット検索をします（お子さんやお孫さんに手伝ってもらってもいいですね）。

　たとえばオーナーの物件が「駅から１０分、１ＬＤＫ、家賃６万円、エアコン・オートロックつき」だった場合は、グーグルなどで、「〇〇駅１ＬＤＫエアコンオートロック」と入力して検索してみます。このような方法でカンタンにオーナーの物件に辿りつけるほど、登録状況は良好、ということになります。

　ひとつのサイト（ ホームページのこと）だけでなく、多くのサイトに掲載されているのが見つかれば「さらに良い」ということです。もし見つけるのに苦労するようなら、ちょっと注意が必要です。募集を依頼されている管理会社さんに確認するべきかもしれません。

　つぎに、詳細ページに表示されている写真や間取図をチェックします。写真の数は多ければ多いほどいいです。部屋を探しているお客様は、ネットから出来るだけ多くの情報を得たいと考えているからです。サイトによっては２０枚くらい掲載できるところもあります。外観やエントランスや各部屋と設備のほかに周辺施設の写真などが載っていると、お客様は注目してくれます。もし掲載されている写真が少なかったり満足できない写真なら、オーナーが撮影して、募集を依頼している業者に届けてあげたらいかがでしょう。間取図も、見やすく間違いなく作成されているか、方位は入っているかなど確認します。

　もうひとつ大事なのが設備についての記述です。オーナーの物件に設置されている設備がもれなく掲載されているかどうか。特に重要な設備が漏れていると、その設備を希望しいるお客様の検索結果に表示されないという機会損失が起こります。オーナーが募集依頼をしていない不動産会社がオーナーの物件を掲載している場合もあるでしょう。これは、オーナーが依頼した業者さん（元付といいます）の了解を得て、近隣の不動産会社（この場合は客付といいます）が掲載しているケースでしょう。これはいいことだと思います。なるべく多くの不動産会社がオーナーの物件を宣伝してくれている、という状態は望まし
いですね。とにかく今のお客様は、インターネットで物件を篩（ふるい）にかけてしまいます。ここで選ばれないと部屋を見てもらえません。同じような条件のライバル物件よりも、オーナーの物件が早く「見つけてもらえる」ようになっているかが重要です。そのために「より多くの」サイトに掲載してもらいたいのです。そして、見てもらえたとしても選んでもらえるように掲載されているかが次の課題です。そのために、写真や間取図などの「質の高さ」が大切なのです。

　オーナー自らチェックしてみてください。

　お部屋を見てもらうために次に重要なのは、不動産会社がお客様に紹介してくれるかどうかです。部屋を探しているお客様に「どの物件」を紹介するかを決めるのは不動産会社のスタッフだからです。

　もちろん、オーナーが募集依頼している会社のスタッフが最優先で紹介するのは当たり前ですね。その他の近隣の不動産会社が、オーナーの物件を選んで紹介し、そして案内まで繋げてくれるかがポイントになります。出来れば案内だけでなく真剣にオーナーの物
件を勧めてほしいのです。

　そのためには、オーナーが依頼している元付（もとづけ）の業者さんが、どのように近隣業者に客付（きゃくづけ）のお願いをしているのかが「カギ」となります。最近では「ほとんど」見られなくなりましたが、以前はオーナーから募集を依頼された業者が物件を公開せずに、手数料を独り占めするということもありましたので、ちょっと注意が必要なのです。

　もうひとつは、物件を紹介してくれる不動産会社にインセンティブ（お礼・報奨）を与えることです。一般的にはオーナーが負担する「広告料」と呼ばれている成果報酬が、客付けしてくれた業者に渡るケースも増えていますね。こうなれば多くの業者が積極的に紹介してくれるでしょう。近隣不動産会社の多くが、オーナーの物件をお客様に紹介してもらえるなら状況は、オーナーにとって心強いでしょう。

　インターネットで見つけやすくなっていても、不動産会社が窓口で紹介してくれたとしても、最後はやはり物件がお客様に訴える部分があることが重要になります。物件の訴求力が乏しいと、せっかく紹介しても案内まで繋がらないこともありますから。訴求力とは、築年数や設備や立地ばかりではありません。築年数が古くても、設備がなくても、駅から遠くても、募集条件を含めた全体のバランスが良ければ、お客様に選んでもらえます。「フリーレント」や「家具付き」や「選べる」などの条件が注目されることもありま
す。お客様から「ちょっと見てみたいな」と思ってもらえる部分があると、案内に繋がりやすいのです。